Planning Commission Minutes 12-16-2021

View the PDF version Google Docs PDF Viewer

 
CITY OF MUSKEGON 
PLANNING COMMISSION 
REGULAR MEETING 
MINUTES 
 
December 16, 2021 
 
T. Michalski called the meeting to order at 4:00 p.m. and roll was taken.   
 
MEMBERS PRESENT:                 B. Mazade, T. Michalski, S. Gawron, J. Montgomery‐Keast, J. Doyle, E. Hood, L. Spataro 
 
MEMBERS ABSENT:                  D. Keener, F. Peterson 
 
STAFF PRESENT:                   M. Franzak, C. Cashin, D. Alexander 
 
OTHERS PRESENT:                  R. Crow, 1756 Lakeshore Dr; COO of CannaWolf, Inc.; A. Harris, D. Harris, 668 Birdview 
                                 Bay; J. Curtis, 456 Wealthy; Mr. Mathison, 560 5th St.; W. VandenBosch, Westshore 
                                 Consulting. 
 
APPROVAL OF MINUTES 
 
A motion to approve the Minutes of the Special Planning Commission meeting on November 30, 2021 was made by J. 
Doyle, supported by J. Montgomery‐Keast and unanimously approved. 
 
PUBLIC HEARINGS 
 
Hearing, Case 2021‐36:   
Request for a special use permit to operate a marihuana microbusiness at 1756 Lakeshore Dr, by CannaWolf, Inc.  
 
SUMMARY  
 
    1. The property is zoned Form Based Code, Lakeside Commercial. 
    2. Microbusinesses are allowed in this zoning district with the issuance of a special use permit.  
    3. Microbusinesses must grow, process and sell their product on site. No marihuana can be sold elsewhere, nor can 
        they bring in marihuana to sell from another source.  They are allowed to grow up to 150 plants on site.  
    4. The State of Michigan does not allow marihuana businesses to be located within 1,000 feet of a school.  There are 
        no schools within 1,000 feet of this property. 
    5. Notice was sent to all properties within 300 feet of this address.  At the time of this writing, staff had not received 
        any comments from the public.  
 
Property owner sent a letter in of support since the mailing. Staff recommends approval of the special use permit because 
the proposed use does not appear to be offensive, or a nuisance, by reason of increased traffic, noise, vibration, or light.  
Also, adequate water and sewer infrastructure exists on site.  
 
The COO of CannaWolf Inc. spoke about their business and the additional programs that they would also be bringing in 
(subsidized daycare, substance abuse program, etc.). The Commission members discussed concerns and questions with 
the applicant. R. Crow stated he is favor of the request. He is an adjacent property owner. 
 
A motion to close the public hearing was made by J. Doyle, supported by L. Spataro and unanimously approved. 

                                                                                                                  Page 1 of 5 
 
 
 
A motion to approve the request for a special use permit to operate a marihuana microbusiness at 1756 Lakeshore Dr. 
was  made  by  L.  Spataro,  supported  by  S.  Gawron  and  approved  with  S.  Gawron,  E.  Hood,  J.  Doyle,  L.  Spataro,  and  T. 
Michaski voting aye with B. Mazade and J. Montgomery‐Keast voting nay. 
 
Hearing, Case 2021‐37:   
Request for several departures from the Form Based Code section of the zoning ordinance for a new building and food 
truck area at 450 W Western Ave, by Andrew Harris.  
 
SUMMARY 
 

 The property is zoned FBC, Downtown. 
    1. A previous plan was approved in June of this year that included a similar concept, but with a large deck instead of 
       outdoor seating. The new proposed building also does not appear to have any doors or windows. 
    2. The proposed plan includes a small service building with rooftop deck, outdoor seating and food truck parking. 
    3. Staff has reviewed the plans and have determined that the following departures are needed: 
             a. To allow for a retail building type instead of a mixed‐use building.  
             b. The building width at front street shall be built to a minimum of 90% of the overall width of the front 
                street property line. 
             c. Building shall have a cornice expression line at roofline. 
             d. Height of parapet wall shall be between 12” minimum and 4 feet maximum, measured from roof line (no 
                parapet wall). 
             e. The terrace is required to be placed at the build‐to‐line 
             f.   Storefronts  shall  extend  across  eighty  (80)  percent  of  the  overall  length  of  the  first  story  and  shall  be 
                  interrupted by the required 18” to 32” wide pilaster spaced as indicated by building type. 
             g. Entry door is required to be recessed three (3) feet to eight (8) feet from the facade wall of the building. 
                The angled wall (the wall that connects the storefront to the door) in the recess area shall match the main 
                storefront window. 
             h. Storefront  window  glass  shall  be  eight  (8)  feet  high  minimum,  measured  from  the  adjacent  grade  of 
                terrace (no dimension provided). 
             i.   Transparency: Storefront frontage shall have 60% to 80% of the facade be windows between the top of 
                  the storefront base and bottom of sign band (or horizontal expression line). Entry door transparency shall 
                  be included as part of the required transparency calculation. 
             j.   Required 18” to 30” high storefront base. 
 
Staff recommended tabling the item until a more appropriate building facade can be incorporated into the design. The 
Commission members discussed the plans with staff. A. Harris discussed the updated plan. The Commission members 
discussed the changes with the applicant. L. Spataro had concerns that the proposal created more concerns then he had 
prior and this also seemed to be a seasonal use only in the downtown area. The downtown area is the core and didn’t feel 
this was appropriate for the area. A. Harris stated that he intends this to be year‐round and not seasonal. He apologized 
that the City staff wasn’t included in the email reflecting the updated plan. D. Harris they had done a lot of research of 
what to do. He discussed the igloo’s that are being utilized in other areas of the city and how some have added more 
because they were a huge hit because people like to sit outside. Some added due to COVID; they were also liked. J. Curtis, 
partner,  reiterated  the  proposal.  The  Commission  members  discussed  the  proposal  with  the  applicants.  M.  Franzak 
discussed the food truck requirements and the notification process which includes where and type of food being served 

                                                                                                                               Page 2 of 5 
 
 
in them when they are located on private property. There could be some concerns if the food trucks with what they are 
serving changes at the location regularly.  
 
 
A  motion  to  close  the  public  hearing  was  made  by  J.  Montgomery‐Keast,  supported  by  L.  Spataro  and  unanimously 
approved. 
 
S. Gawron asked if staff would recommend approval of the request based on what was discussed at the meeting. M. 
Franzak had concerns about the window’s use/type. The preference is clear glass. He suggested that the applicant may 
be able to describe this further. The applicant stated that the new one would be a full glass door. There is a door that is 
located under the stairs in the back that had always been there. M. Franzak stated that a condition could be added that 
it must meet the 70% Visual Light Transmittance. 
 
A motion to approve the request for several departures from the Form Based Code section of the zoning ordinance for a 
new building and food truck area at 450 W Western Ave with the condition  that it meets the 70% of  the Visual Light 
Transmittance on the service window on the Western Avenue side was made by J. Montgomery‐Keast, supported by E. 
Hood and approved with S. Gawron, E. Hood, J. Doyle, J. Montgomery‐Keast, and T. Michalski voting aye with B. Mazade 
and L. Spataro voting nay.  
 
Hearing, Case 2021‐38:   
Request for several departures from the Form Based Code section of the zoning ordinance for a building addition at 296 
W Webster Ave, by the Muskegon Museum of Art.  
 
SUMMARY 
 
 



    1. There are two properties involved in this request.  The current Muskegon Museum of Art building property at 296 
       W Webster Ave (zoned FBC, Neighborhood Core) and their parking lot at 315 W Clay Ave (zoned FBC, Mainstreet).   
    2. The alley between the two properties was vacated in January of this year.  An addition to the current art museum 
       building will be built over the former alley (utilities will be moved) and onto the back potion of 315 W Clay Ave.  
       The lots will eventually be combined.   
    3. The  art  museum  is  considered  a  “civic  building”  by  the  form  based  code  and  architectural  elements  are  not 
       regulated.  However, the placement of the building and the parking lot are still regulated by the code.   
    4. The code requires that the building be placed between 0‐15 feet from Clay Ave and that the parking lot must be 
       setback at least 40 feet from Clay Ave.  The applicant is seeking departures from these two requirements. 
    5. Staff  has  met  with  the  applicant  and  has  shared  some  concerns  about  the  placement  of  the  building  and  the 
       parking lot.  An agreement was reached to remove a portion of the parking lot facing Clay Ave and replace it with 
       a public plaza.  The  proposed new curb cut off of Clay Ave will also be removed and relocated to 2nd St.   The 
       dumpsters will also be moved to a less prominent area on site.   
    6. Please see the originally submitted site plan that is enclosed.  A new updated site plan should be ready for review 
       at the meeting. 
    7. Notice was sent to every property within 300 feet.  At the time of this writing, staff had not received any comments 
       from the public.    
Staff recommends approval of the plan, with some modifications.  Staff encourages reducing the parking lot on Clay Ave 
and replacing with a public plaza.  
The Commission members discussed the plans. Mr. Mathison went over the plans. There was discussion of changing the 
on street parking on 2nd from its current location to the opposite side of the street. 
A motion to close the public hearing was made by J. Montgomery‐Keast, supported by J. Doyle and unanimously approved. 
                                                                                                           Page 3 of 5 
 
 
 
A motion to approve the request for the departures from the Form Based Code section of the zoning ordinance for a 
building addition at 296 W Webster Ave./315 W. Clay Ave. with the condition to work with the City Commission or DPW 
at the possibility to relocate the on‐street parking from the east side of 2nd St. to the west side, was made by L. Spataro, 
supported by J. Doyle and unanimously approved. 
Hearing, Case 2021‐39:   
Staff initiated request to amend the Form Based Code, Urban Residential and Lakeside Residential context areas of the 
zoning ordinance to reduce the minimum side setback (at non‐street locations) requirement from six feet to five feet and 
reduce the side build‐to‐zone (at side street) from 10‐25 feet to 5‐25 feet.   
     



        1. The Form Based Code, Urban Residential and Lakeside Residential context areas were designed to allow for 
           maximum density. They allow for detached homes, duplexes, small multiplexes, rowhomes and carriage houses.  
        2. However, the side setback requirement of six feet (10 at side streets) is not the smallest side setback 
           requirement in all of our zoning districts.  The R‐3, High Density Single Family Residential district only requires a 
           side setback of 5 feet.  
        3. To be considered a buildable lot, lots in the Form Based Code‐Urban Residential and Lakeside Residential 
           context area only need to be 30 feet wide.  With six feet side setback requirements, this makes it difficult to 
           develop these lots. 
        4. The building code only requires that houses be at least 10 feet apart from each other, without triggering special 
           building accommodations.   
A motion to close the public hearing was made by E. Hood, supported by L. Spataro and unanimously approved. 
The Commission members discussed the proposed changes. B. Mazade had concerns with making the lot sizes smaller.  
A motion to approve the request to amend the Form Based Code, Urban Residential and Lakeside Residential context 
areas of the zoning ordinance to reduce the minimum side setback (at non‐street locations) requirement from six feet to 
five feet and reduce the side build‐to‐zone (at side street) from 10‐25 feet to 5‐25 feet was made by J. Doyle, supported 
by L. Spataro and approved with S. Gawron, E. Hood, J. Doyle, J. Montgomery‐Keast, L. Spatro and T. Michalski voting aye 
and B. Mazade voting nay. 
 

 
NEW BUSINESS 
 
Case 2021‐40:   
 
Request for a site plan review for a building expansion and outdoor storage at 1870 Huizenga, 1080 E Holbrook, 1045 E 
Laketon, 1051 E Laketon and 1091 E Laketon, by Newkirk Electric Associates, Inc.   
     



        1. Newkirk Electric is located at 1875 Roberts St.  There are currently four buildings on site and a considerable 
           amount of outdoor storage.   
        2. They have recently purchased the lots at 1870 Huizenga, 1080 E Holbrook, 1045 E Laketon, 1051 E Laketon and 
           1091 E Laketon.  All lots will eventually be combined.   
        3. They plan on adding a 23,850‐sf addition onto the western‐most building on site.  This addition would be placed 
           over the alley between 1080 E Holbrook and 1870 Huizenga.  This alley was vacated earlier this year, with the 
           condition that all of the outdoor storage areas that front Laketon are screened with a wooden fence and that 
           the barbed wire be removed.  This has not taken place yet, so the alley has not officially been vacated.  Any 
           approvals should be on the condition that those requirements are fulfilled.  
        4. The new outdoor storage areas facing Laketon (western portion of the property) are proposed to be screened 
           with a 3‐foot berm and scattered landscaping.  Staff believes better efforts to screen the outdoor storage should 
           be made.     
                                                                                                                      Page 4 of 5 
 
 
    5. A stormwater permit has been applied for with the Engineering Department.  Any approvals should be on the 
       condition that they receive the stormwater permit.   
 
Staff recommends better screening from Laketon Ave before the plan is approved. Staff has met with the applicant and 
they will be proposing new screening method at the meeting.   
 
The Commission members discussed the case. W. VandenBosch discussed the proposed plans. 
 
A motion to approve the request for a site plan review for a building expansion and outdoor storage at 1870 Huizenga, 
1080 E Holbrook, 1045 E Laketon, 1051 E Laketon and 1091 E Laketon with the following conditions: 1. The conditions of 
the  alley  vacation  are  met  and  the  alley  is  officially  considered  vacated  before  constriction  may  commence,  2.  A 
stormwater permit is obtained from the Engineering Department, 3. The site plan be amended to include the additional 
landscaping  along  Laketon  Ave.  was  made  by  L.  Spataro,  supported  by  J.  Montgomery‐Keast  and  was  unanimously 
approved. 
 
OLD BUSINESS 
 
None 
 
UPDATES ON PREVIOUS CASES 
 
None 
 
OTHER 
 
None 
 
ADJOURN 
 
There being no further business, the meeting was adjourned at 5:38 PM. 




                                                                                                                     Page 5 of 5 
 

Top of Page